En matière de baux il y a une chose importante à comprendre d'emblée : le décès n'entraîne pas une résiliation automatique du contrat. Les droits et obligations découlant du bail sont transmis aux héritiers (art. 266i CO). Vous héritez donc non seulement des biens du défunt, mais aussi de son contrat de location, avec l'obligation de payer le loyer jusqu'à la fin du bail. Heureusement, la loi prévoit un droit de résiliation extraordinaire pour les héritiers, avec un délai réduit. Mais attention : même dans ces circonstances difficiles, les règles formelles restent strictes et une erreur peut vous coûter plusieurs mois de loyer supplémentaires.
Un droit de résiliation spécifique pour les héritiers
Les héritiers disposent d'un droit de résiliation extraordinaire qui leur permet de résilier le bail pour le prochain terme légal en respectant le délai de résiliation légal de 3 mois. Ce droit s'applique même si le contrat de bail prévoit une échéance ultérieure ou des conditions plus restrictives. C'est un avantage important qui vous évite de rester coincé avec un bail de plusieurs années.
Certains contrats de bail peuvent prévoir des conditions encore plus favorables que la loi, avec des délais plus courts. Lisez attentivement votre contrat avant de vous lancer dans la procédure. Si plusieurs personnes sont parties au contrat de bail ou si plusieurs héritiers existent, la décision de résilier doit être prise à l'unanimité et tous doivent signer la résiliation ensemble.
Un exécuteur testamentaire ou un représentant de la communauté héréditaire peut également être habilité à résilier au nom de tous. Attention : Pour prouver au bailleur leur droit d'agir, les héritiers doivent lui fournir le certificat d'héritier. L'obtention de ce document officiel, délivré par l'autorité compétente (souvent le juge de paix ou le tribunal civil), peut prendre plusieurs semaines, voire des mois. Il faut en faire la demande sans tarder.
Cas particulier du logement familial
Point important souvent méconnu : s'il s'agit d'un logement familial (au sens de l'art. 266m CO), le conjoint ou partenaire enregistré survivant doit donner son accord à la résiliation, même s'il n'est ni héritier ni partie au contrat de bail. Cette protection légale du conjoint survivant vise à éviter qu'il se retrouve brutalement sans logement. Si vous êtes dans cette situation et que le conjoint survivant refuse de signer la résiliation, il a le droit de demander de continuer le bail en son nom propre aux mêmes conditions, même s'il n'était pas locataire. Cela libère l'hoirie de cette obligation.
Si un accord n'est pas trouvé, vous devrez négocier ou, en cas de blocage, faire appel à l'autorité de conciliation en matière de baux. Cette situation peut générer des tensions familiales, notamment si le conjoint survivant souhaite rester dans le logement alors que les autres héritiers veulent le résilier pour éviter de payer le loyer.
Calculer les délais et termes de résiliation
Le délai de résiliation légal est de 3 mois pour le terme fixé par l'usage local. Ces termes varient selon les cantons et les communes : à Berne et Fribourg, ce sont souvent les fins de trimestre. Dans des cantons comme Zurich ou Bâle-Ville, la résiliation est souvent possible pour la fin de chaque mois (sauf le 31 décembre) si le contrat n'en prévoit pas d'autres, ce qui peut être plus favorable. Renseignez-vous auprès de l'ASLOCA ou de votre commune pour connaître les termes applicables à votre situation. Le délai commence à courir à partir de la réception de la résiliation par le bailleur, pas de son envoi.
Que se passe-t-il en cas de répudiation ?
Si le défunt laisse plus de dettes que d'actifs, ou si, pour toute autre raison, les héritiers ne souhaitent pas accepter la succession, ils peuvent la répudier. La répudiation doit se faire par déclaration à l'autorité compétente dans un délai de trois mois. Si tous les héritiers répudient la succession, ils ne sont plus tenus par les obligations du bail. Le contrat est alors géré par l'Office des faillites ou un curateur désigné par l'autorité civile. Cela libère les proches des contraintes du bail (y compris le paiement des loyers), mais exige de renoncer à l'intégralité du patrimoine du défunt.
Faut-il vraiment résilier au plus vite ?
Contrairement à ce qu'on pourrait penser spontanément, il n'est pas toujours judicieux de résilier le bail le plus rapidement possible. Le partage de la succession prend souvent plusieurs mois, voire plusieurs années. Au début, vous ne savez généralement pas quels sont tous les actifs successoraux ni quelles dispositions le défunt a prises. S'il existe un testament, il doit être remis à l'autorité cantonale compétente et notifié aux héritiers, ce qui prend du temps. De plus, le bailleur exigera le Certificat d'Héritier pour valider la résiliation et libérer la garantie de loyer.
Vider un logement dans la précipitation peut mener à jeter des objets importants ou de valeur de la succession. Selon la situation, il peut être préférable de conserver le logement quelques mois pour prendre le temps de dresser l'inventaire successoral correctement. Certes, cela coûte quelques loyers supplémentaires, mais peut éviter des erreurs coûteuses ou des regrets irréparables.
Une alternative intéressante : louer un espace de stockage en libre-service pour conserver les biens entre la libération du logement et le partage de la succession. Ces entrepôts n'entraînent pas de frais importants de chauffage, d'eau ou d'électricité et s'avèrent souvent plus avantageux que de prolonger le bail.
Vider et nettoyer le logement
Si le défunt a vécu longtemps dans son logement ou y a laissé de nombreux biens, cette étape peut vite devenir un chantier. Quand les héritiers travaillent, vivent loin ou gèrent plusieurs démarches à la fois, déléguer à des entreprises spécialisées est souvent la solution la plus efficace : elles trient, évacuent le mobilier, valorisent ce qui peut l’être et proposent fréquemment un forfait de remise des clés incluant le nettoyage de fin de bail : ce qui est très apprécié des régies.
Côté nettoyage de restitution, l’usage impose un nettoyage incluant les stores, les rails de fenêtres, les joints de salle de bains, les intérieurs de placards et les appareils de cuisine. Attention aux petits détails qui font souvent l’objet de litiges (joints, plaques et four, hottes, plinthes, etc.).
À noter : même si vous mandatez une entreprise, la responsabilité de propreté reste au locataire/succession ; il est donc recommandé que le représentant du prestataire assiste à l’état des lieux de sortie.
Pour éviter les erreurs ne videz pas à la hâte. Avant toute évacuation, réalisez un inventaire des biens et identifiez les objets à conserver (valeur sentimentale), à vendre (brocante, petites annonces) ou à remettre (documents et clés, manuels d’appareils). En cas d’incertitude sur la situation financière de la succession (dettes actives, créanciers), vous pouvez demander le bénéfice d’inventaire auprès de l’autorité compétente dans le mois dès la connaissance du décès : cela permet d’établir officiellement la liste des actifs et des dettes et limite la responsabilité des héritiers aux dettes figurant à l’inventaire. C’est un réflexe prudent avant de disposer de certains biens ou de s’engager sur des dépenses.
Enfin, gardez le cadre juridique en tête et anticipez donc le rétroplanning (tri, débarras, ménage de fin de bail, état des lieux, remise des clés) pour caler la sortie avant l’échéance légale.
Anticiper pour soulager ses proches
Résilier le bail d'un défunt et vider son logement représentent des tâches administratives et émotionnelles particulièrement lourdes. Entre les délais légaux à calculer précisément, les signatures de tous les héritiers à obtenir, le logement à vider sans précipitation mais dans les temps, l'état des lieux de sortie et les frais à répartir, les semaines qui suivent un décès deviennent vite un parcours du combattant. Et cette démarche n'est qu'une parmi tant d'autres dans le labyrinthe administratif post-mortem.
C'est précisément pour éviter ce fardeau que l'anticipation prend tout son sens.
Dans le cadre d'une prévoyance funéraire avec Everlife, vous pouvez opter pour un accompagnement aux résiliation des contrats et annonces officielles. Ce service permet d’épargner à vos proches les formalités fastidieuses. Plutôt que de laisser ceux qui vous sont chers seuls face à ces tâches épuisantes au moment où ils ont le plus besoin de temps pour faire leur deuil, vous leur offrez un soulagement précieux. C'est un geste d'attention qui fera vraiment la différence pour ceux qui restent.
